ГЛАВНАЯ
Уважаемые клиенты! Выбрав интересующий Вас объект на нашем сайте, Вы всегда можете быть уверены, что информация актуальна и достоверна, а сделки с нашим банком проверены и безопасны. При покупке новостроя Вы не платите комиссионных - цена от застройщика, без дополнительных затрат и переплат.
С уважением, Первый банк недвижимости «Альянс»
Хочу купить
Количество квартир в доме – 125. Наземный паркинг в жилом комплексе рассчитан на 160 машино – мест. В каждом доме запас воды из расчета на 3-е суток. Сверхнормативная звуко- и теплоизоляция между этажами. Металлопластиковые окна и балконные двери импортного производства. Входные двери металлические. Высота потолков – 3м. Пол –стяжка. Подвод холодного и горячего водоснабжения к каждой квартире с установкой приборов учета. Медная электропроводка (ввод в квартиру) с установкой электросчетчика без разводки по квартире. Смонтированная система отопления с установленными радиаторами согласно проекта.
Хочу купить
В строительстве используется красный кирпич, что сделает дом теплым, с хорошей звукоизоляцией.
Дом построен на 90 %, ведутся завершающие фасадные и внутренние работы, подключены все коммуникации. Квартиры сдаются в состоянии:
Рядом с домом расположен гостевой паркинг. Территория будет благоустроена и озеленена, запланированы детские игровые площадки. Безопасность комплексу будет обеспечена с помощью охраны, домофонов, огороженной территории.
Уважаемые клиенты, коллеги, партнеры! Все вы знаете, что на рынке недвижимости мы работаем 20 лет. Все это время «Альянс» ежедневно не словами, а делами доказывает, что наши принципы и миссия – это флагманы наших идей и действий! Мы создаем новые стереотипы! Наши менеджеры по недвижимости – это профессионалы, которые прошли сложный путь обучения от лучших профильных специалистов, практики под руководством опытных наставников и постоянно повышают свой уровень знаний и умений. Мы на этом рынке для того, чтобы поднимать уважение к нашей с вами профессии и помогать нашим клиентам приобрести нужную им недвижимость или грамотно инвестировать деньги.
Мы очень рады и безмерно благодарны нашим сотрудникам за эту награду! В ней – заслуга каждого нашего менеджера, администратора, руководителя! Потому что каждый из них профессионал и олицетворение услуг высшего уровня!
Уважаемые клиенты, спасибо вам за признание нашего труда, за доверие и рекомендации! Обещаем, что этот Знак Качества станет для нас не причиной гордости, а стимулом к еще большему развитию и росту! Вы всегда можете доверять нам и опираться на наш опыт.
Уважаемые партнеры, мы благодарны вам за открытые и прозрачные партнерские отношения и горды хорошими совместными результатами. Вы всегда можете быть уверены в том, что выбрав вас для сотрудничества, мы прилагаем максимум усилий для достижения высоких планок и уважаем ваши имя и бренд.
Созданная в 1998 году риэлторская компания "Альянс", уже в 2002-м открыла первую в Одессе Школу Риэлторов, впервые давшую рынку высококлассных профессионалов. В 2004-м, предугадывая грядущий бум спроса на первичном рынке жилья, "Альянс" первым среди всех агентств недвижимости открыл отдельный департамент по продаже объектов нового жилья, заключив эксклюзивные договора с большинством застройщиков.
На заре популярности ипотеки в 2005-м "Альянс", в тесной кооперации с банками, смог организовать настолько удобное и надежное сопровождение сделок по операциям с недвижимостью, что для получения кредита на жилье люди предпочитали обращаться не в банк, а напрямую в "Альянс" – в шесть департаментов ипотечного кредитования.
В 2013-м "Альянс" выбрал наиболее перспективный путь интеграции и переход в банковский формат явился естественным продолжением развития "Альянса" как флагманской модели в линейке новаторских компаний.
Вся многолетняя история "Альянса" – это история инновационных изобретений и преобразований. Всегда оказываясь на шаг впереди прочих, "Альянс Первый Банк Недвижимости" обозначает сегодня новую, более стабильную, более развитую и более продвинутую банковскую парадигму отношений в сфере недвижимости.
Годы 2016-ый и 17-ый стали новой вехой в развитии компании. Открыты новые филиалы в разных районах города, а также мы вывели на рынок нового крупного игрока - специализированный департамент Первый Банк Новостроя, чтобы продавать строящуюся недвижимость на самых выгодных для клиентов условиях.
Меняются тенденции и мода, специфика бизнеса и технологии. Однако, Вы всегда можете быть уверены, что Первый банк Недвижимости «Альянс» всегда предоставит Вам услуги самого высокого уровня и сделает для каждого клиента максимум возможного - это кредо нашей компании.
Мы разработали новые стандарты работы с самыми популярными операциями рынка недвижимости.
Каждый из объектов недвижимости нашего банка данных представлен идеально структурированным портфолио с качественными фотографиями интерьеров и экстерьеров, планировками, картами локации и детальным описанием.
Благодаря своей унифицированности портфолио нескольких объектов легко сравнить между собой по широкому набору критериев.
Покупателя недвижимости ждет наша программа, состоящая из серии тщательно выверенных и хорошо подготовленных шагов.
Но особенность «Первого Банка Недвижимости Альянс», в том что даже после того как мы выполнили перед вами все обязательства, Вы остаетесь нашим клиентом. Вы можете принять участие в нашей информационно-аналитической программе, в рамках которой мы будем информировать Вас о состоянии и перспективах рынка недвижимости, о ценах и кредитных программах, чтобы вы всегда были готовы правильно оценить ситуацию на рынке и принять верное решение.
Юридический департамент и Служба Безопасности занимаются поддержкой клиентов на всех уровнях совершения сделок по недвижимости: от первоначального авансирования объекта до заключения основного договора и контроля выселения предыдущих хозяев. Команда опытных юристов разработала для вас все необходимые документы, которые защищают ваши интересы - как покупателя, так и продавца. Все этапы сотрудничества менеджера по недвижимости и продавца или покупателя строго регламентируются. Начиная с того, что наши сотрудники приходят к вам в дом с удостоверением личности, заверенного подписью генерального директора и печатью предприятия.
Заключая партнерское соглашение о продаже вашей квартиры через наше агентство, вы подписываете Договор поручения, который гарантирует вам, что все данные были зафиксированы точно, без ошибок, а для покупателя это гарантия того, что он получит актуальную и достоверную информацию. Служба Безопасности занимается проверкой истории квартиры от первого собственника. Обязательно и тщательно проверяются паспорта лиц, осуществляющих сделку: соответствие данных (фамилий, адресов, данных, написанных на украинском и русском в разных документах и т.п.) в паспорте и правоустанавливающих или приватизационных документах. В паспорте может не стоять штамп о браке, а это важно при осуществлении сделок. Даже при наличии различий в написании одной буквы может в дальнейшем быть оспорена сделка в общем.
При проведении проверок особое внимание уделяется наличию прописанных несовершеннолетних или недееспособных лиц в продаваемом объекте. Если по адресу продаваемого объекта прописаны несовершеннолетние лица, лица преклонного возраста, инвалиды - то уточняется адрес их дальнейшей прописки. Так же обращается внимание на прописку лиц, которые страдают явно выраженными психическими расстройствами - может ли данное лицо контролировать свои действия на момент сделки. Особое внимание вызывают документы при продаже по доверенности или при срочной сделке. При изучении документов о приватизации устанавливаются причины, по которым другие родственники не участвовали в приватизации. Если продаваемый объект сдаётся в наём, то требуется расписка от арендаторов о том, что они не претендуют на первоочерёдность приобретение объекта.
Такими тщательными проверками Служба Безопасности защищает вас от мошеннических действий третьих лиц. Приобретая объект через наше агентство Вы максимально обезопасены и можете быть уверены в том, что рисков для вас нет.
Персонал компании – это главная ценность, в которую мы инвестируем время, знания, деньги.
Кадровая политика компании основывается на 3-х составляющих:
Благодаря этой политике наши сотрудники в короткие сроки становятся ориентированными на результат и высокомотивированными специалистами, способными координировать весь процесс приобретения клиентом нужной ему недвижимости. Оказание полного спектра услуг, консультация клиента по вопросам налогообложения, помощь в выборе объекта, сравнительный анализ и прогноз инвестиционной привлекательности – это основа профессионализма менеджеров «Первого банка недвижимости «Альянс». Именно универсальность и владение актуальной информацией рынка недвижимости отличает наших сотрудников от риелторов и маклеров, работающих на рынке бессистемно. Наши менеджеры по недвижимости обладают нужными знаниями, проходят аттестации и постоянно повышают свою квалификацию. А наши клиенты всегда уверены в том, что работа с менеджером, который предъявил удостоверение компании «Первый банк недвижимости «Альянс» - это уверенность в точности, актуальности информации, это экономия его времени и залог успеха.
Система «Быстрого старта для новичков» позволяет зарабатывать уже в первые месяцы работы!
Кому это выгодно:
Менеджеров по продаже недвижимости не готовит ни один ВУЗ нашей страны. Однако, на сегодняшний день, это одна из профессий, которая позволяет отлично зарабатывать и не ограничиваться только размером ставки. Уровень вашего дохода зависит от ваших стараний, умений и созданных условий для работы. «Первый банк недвижимости «Альянс» успешно использует оригинальную программу обучения, разработанную нашими ТОП – менеджерами, она широко известна под названием «Школа Альянса».
Программа содержит как теорию, так и практику. За период обучения вы получите системные знания:
ПОЧЕМУ ВАМ ВЫГОДНО РАБОТАТЬ У НАС:
Мы поддерживаем новичков с первого дня работы в компании, помогаем на этапе обучения, минимизируем риски, и даем возможность зарабатывать уже в первые месяцы!
Ждем Ваши резюмеМы приглашаем на работу тех, кто работал или сейчас работает в недвижимости, но стремится к большим возможностям и результатам.
Кому это выгодно:
Успех специалиста в области недвижимости зависит от многих составляющих. Безусловно, базис – это ваши персональные качества и характеристики. Это и опыт, и знания, умение коммуницировать, находить подход, проявлять лучшие качества специалиста и грамотно консультировать. Однако, очень многое зависит от компании, в которой вы работаете. Сегодня клиент высоко ценит профессионализм, ведь количество риелторов на рынке огромно и можно выбирать среди них лучших.
Компания «Первый банк недвижимости «Альянс» внедрила и тщательно отслеживает соблюдение всех параметров качественной системы работы:
Для того, чтобы обеспечить менеджеров такими ценными данными, в компании работают специальные подразделения: это и Департамент Новостроя, Служба безопасности бизнеса, Департамент рекламы, Юридический отдел, Оценочная компания и многие другие.
ПОЧЕМУ ВАМ ВЫГОДНО РАБОТАТЬ У НАС:
Мы ценим кадры, личности, время и вклад каждого. Обладаем именем, знаниями, опытом и постоянно растем. Мы умеем зарабатывать и готовы дать эту возможность Вам!
Ждем Ваши резюмеПрошедший 2017-й год стал для нашей компании флагманом изменений и фундаментом для дальнейшего роста «Первого банка недвижимости «Альянс».
Мы внедрили большое количество дополнений в систему работы, превращая все тенденции рынка в наши преимущества и используя их для повышения эффективности каждого сотрудника и компании в целом. Мы открыли филиалы и направления. Создали новые отделы и модернизировали уже существующие департаменты. Сформирована сильнейшая команда ТОП-менеджеров «Альянса», которые являются мозговым центром агентства и позволяют не просто идти в ногу с рынком недвижимости, а быть на шаг впереди, предусматривать необходимые изменения, анализировать их и «рисовать вектор успеха менеджера по недвижимости». Для удобства наших клиентов открыты филиалы во всех районах города и на этом мы не останавливаемся. Наша компания имеет четкую стратегию развития на 2018 год, мы планируем открывать новые филиалы Агентства недвижимости и Департамента новостроя на центральных улицах во всех районах города, внедрять современные ИТ-технологии, новые механизмы обмена и предоставления самой актуальной информации, инструменты европейского качества, максимально удобные для наших клиентов.
Мы готовы к сотрудничеству с теми, кто:
Мы открыты к тем новым сотрудникам, чьи ценности совпадают с нашими. Предоставим комфортные условия и эффективную систему работы. Поможем в подборе персонала, его обучении и старте. Научим правильно разрабатывать и подавать рекламу. Проведем тренинги по переговорам и возражениям. Мы заинтересованы в новых кадрах. В тех, кто и сам может поделиться с нами опытом, научить новому, открыть горизонты. В тех, кто не боится учиться в любом возрасте, двигаться вперед вместе с нами. Мы не обещаем легкого труда.Мы обещаем – интереснейшую и сложнейшую профессию, овладевать тонкостями которой вы будете до самого конца вашей карьеры. Профессию – за которую вас станут уважать и благодарить.
Ждем Ваши резюмеКарьерный рост в нашей компании «Первый банк недвижимости «Альянс»
Это примеры менеджеров и директоров филиалов, руководителей подразделений и департаментов. Многие из них работают в компании десятки лет, они начинали свой путь с риелтора или сотрудника отдела, и поднимались вверх ступенька за ступенькой, поднимая свой профессиональный и личностный уровень, приобретая те знания, которые сегодня позволяют им подавать пример своим подчиненным и вести команду вперед!
Наши коллеги и конкуренты, а так же клиенты, которые уже пользовались услугами специалистов «Альянса» или впервые обратились к нам, обращают внимание на то, что каждый руководитель нашей компании обладает максимально полными знаниями не только в своей отрасли, но и может предоставить правильную рекомендацию по смежным сферам – финансовой, инвестиционной, правовой.
Такой подход – наше кредо. Для грамотного оформления сделки с недвижимостью недостаточно всего лишь найти объект и покупателя. Необходимо обладать знаниями о налогообложении, нюансах банковских платежей, нотариальных процедурах, понимать тонкости юридических аспектов и законодательной базы в недвижимости.
Банковская концепция развития предполагает профессиональный рост кадров внутри компании, их постоянное развитие и усовершенствование знаний. Мы вкладываем средства в развитие наших сотрудников и стремимся к успешной реализации каждого! Среди таких примеров и рост от менеджера по недвижимости до директора филиала, директора по качеству, и полное перепрофилирование из административной работы в менеджерскую, и переходы из вторичного сегмента на рынок новостроя.
Карьерный рост – это процесс органического движения вверх стремлений, амбиций, навыков, знаний, подкрепленный успешной практикой работы на рынке недвижимости Одессы. Мы горды персональными результатами каждого нашего сотрудника и приглашаем вас стать частью нашей команды.
Закрыть
Закрыть
Задать вопрос юристу
Право собственности на недвижимость предполагает право осуществлять ее перепланировку, переоборудование и реконструкцию. Отметим, что в зависимости от того, какие виды работ проводятся на объекте недвижимости, существует возможность ее видоизменить с получением либо без получения разрешительных документов и необходимости ввода в эксплуатацию.
Определение понятий перепланировки, переоборудования и реконструкции дано в Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных Госжилищкомунхозом Украины 17.05.2005 г. N76:
- реконструкция жилого дома предполагает перепланировку и переоборудование помещений, пристройки, надстройки, встраивания для улучшения их эксплуатационных показателей;
- перепланировка включает перенос и разборка перегородок, перенос и обустройство дверных проемов, обустройство и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоквартирных домов;
- переоборудование включает обустройство в квартирах индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых устройств, обустройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентилиционных каналов.
Согласно ст. 100, 152 Жилищного кодекса УССР переоборудование и перепланировка жилья без вмешательства в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования может производиться без получения соответствующих разрешительных документов на их выполнения и завершение таких работ не требует введения объекта недвижимости в эксплуатацию.
Таким образом, важным критерием переоборудования и перепланировки без получения разрешительных документов является проведение работ исключительно внутри объекта недвижимости без изменения его внешних параметров, без вмешательства в несущие конструкции дома и /иди инженерных систем общего пользования.
К ним относятся: изменение площади (увеличение жилой и вспомогательной площади путем демонтажа перегородок, печей, каминов; изменение количества и состава помещений (объединение санитарных помещений, расширение их площади за счет коридоров), их месторасположение и расположение дверных проемов, разводка коммуникаций в пределах квартиры с сохранением несущих конструкций, обустройство или закрытие дверных/оконных проемов, застекление балконов и лоджий, установление индивидуальных приборов учета электро-, водо, тепло-, газо- обеспечения. При этом, важно отметить, что если в результате перепланировки изменяется площадь, количество и состав помещений в домах государственного и общественного жилого фонда, то собственник недвижимости должен получить письменное согласие наимодателя (арендодателя), если иное не предусмотрено договором аренды (найма).
Переоборудование и перепланировка, ведущие к изменению внешних технических параметров объекта недвижимости и вмешательства в инженерную систему общего пользования, требуют разработку проекта реконструкции, получения разрешительных документов (разрешение на выполнение строительных работ) и ввода в эксплуатацию. К таким видам работ относят: строительство пристроек, объединение квартир, обустройство дверных проемов в несущих стенах, снос несущих стен ( включая объединение комнат с балконами и лоджиями путем разбора внешних стен), а также переоборудование нежилых помещений в жилые (и наборот), в том числе, увеличение площади ванной комнаты и туалета за счет жилых помещений, любые изменения в системе коммуникаций общего пользования (в частности, демонтаж систем вентилиционных каналов и коробов).
После завершения вышеуказанных работ необходимо ввести реконструированный объект недвижимости в эксплуатацию путем подачи декларации о введении объекта в эксплуатацию на основании нового технического паспорта на него.
На сегодняшний день остается актуальным для многих заемщиков вопрос о возможности утраты права собственности на жилье, приобретенное по ипотечному кредиту. Кредитор (в частности, Банк) имеет право удовлетворить свои требования по погашению кредита за счет переданной ему в ипотеку недвижимости заемщика (либо его поручителя). При этом, у Банка есть право выбрать способ удовлетворения своих денежных требований: либо признать право собственности на ипотечную недвижимость, либо обратить на нее взыскание, т.е. за счет проданной ипотечной недвижимости погасить кредитную задолженность заемщика. Все вышеуказанные способы удовлетворения денежных требований Банка обязательно указываются в ипотечном договоре с Банком.
Надо отметить, что признание право собственности на ипотечную недвижимость является не судебным способом удовлетворения требований кредитора, вследствие чего суд откажет Банку в удовлетворении иска с таким требованием. Банк имеет право зарегистрировать за собой право собственности на ипотечную недвижимость без обращения в суд на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, который обычно подписывается с заемщиком (поручителем) одновременно с ипотечным договором либо оформляется в виде отдельной оговорки в самом ипотечном договоре. Банк получает право собственности на ипотечную недвижимость по стоимости, определенной на момент возникновения права собственности субъектом оценочной деятельности.
В отличии от признания права собственности на предмет ипотеки, обращение взыскания на ипотечную недвижимость предполагает, как судебный, так и не судебный способ удовлетворения Банком своих денежных требований.
В судебном порядке суд устанавливает способ реализации предмета ипотеки: либо через публичные торги, либо через процедуру продажи согласно ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке».
Процедура публичных торгов реализуется исполнителем в рамках исполнительного производства, которое открывается во исполнения судебного решения.
Процедура продажи ипотечной недвижимости согласно ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке» предполагает право Банка продать от своего имени по договору купли-продажи предмет ипотеки третьему лицу по договорной цене либо по оценочной стоимости, проведенной профессиональным независимым оценщиком. О процедуре продажи Банк в обязательном порядке уведомляет заемщика и собственника предмета ипотеки (если это иное лицо).
Не судебный способ удовлетворения Банком своих денежных требований реализуется через исполнительную надпись нотариуса или же на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя (ипотечной оговорки в ипотечном договоре), который упоминался выше.
На основании исполнительной надписи нотариуса исполнителем открывается исполнительное производство, и ипотечная недвижимость реализуется на прилюдных торгах.
Надо отметить, что существенным отличием обращения взыскания на предмет ипотеки через суд от исполнительной надписи нотариуса является наличие либо отсутствие спора по сумме кредитной задолженности. Если заемщик не согласен с размером взыскиваемых с него денег, это может служить отказом нотариуса выполнить исполнительную надпись и, соответственно, начать процедуру продажи недвижимости на прилюдных торгах. В этом случае, Банк вынужден будет прибегнуть только к судебному способу реализации предмета ипотеки.
Законом Украины от 22.03.2018 года №2363- VIII продлен срок введения в эксплуатацию некоторых объектов недвижимости, построенных без соответствующих разрешительных документов.
К таким объектам относятся объекты строительства с незначительными последствиями (СС1):
- индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома общей площадью до 300 квадратных метров, а также хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения общей площадью до 300 квадратных метров построенные в период с 5.08.1992 года по 9.04.2015 года;
- здания и сооружения сельскохозяйственного назначения, построенные до 12.03.2011 года.
Принципиальным моментом для возможного узаконения вышеуказанных объектов является наличие права собственности, пользования (аренды) на земельном участке с соответствующим целевым назначением.
Оформление права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости предполагает прохождение несколько этапов.
1 ЭТАП. Техническое обследование недвижимости.
Техническое обследование индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов общей площадью до 300 кв. м включительно, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений общей площадью до 100 кв. м включительно проводится в ходе их технической инвентаризации с соответствующей отметкой в техническом паспорте.
Техническое обследование имеют право проводить специализированные субъекты хозяйствования, имеющие в своем штате исполнителей с квалификационным сертификатом на проведение таких мероприятий. Безусловно, по результатам технического обследования должно быть установлено, что объект недвижимости соответствует требованиям государственных строительных норм.
2 ЭТАП. Принятие объекта недвижимости в эксплуатацию.
Орган государственного архитектурно-строительного контроля безоплатно, в течении 10 рабочих дней, по результатам технического обследования принимает объект в эксплуатацию путем регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.
К заявлению о принятии в эксплуатацию объекта прилагается:
3 ЭТАП. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости.
Государственная регистрация права собственности осуществляется при предоставлении декларации о введении объекта недвижимости в эксплуатацию, технический паспорт на объект недвижимости документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества почтового адреса (выдается местными органами власти по месту расположения недвижимости).
Введена в эксплуатацию Единая база данных Отчетов об оценке с Модулем электронного определения оценочной стоимости!
Подробнее: тут
В практике возникают ситуации, при которых Банк –кредитор может обратиться с требованием о погашении задолженности по кредиту к наследникам умершего заемщика.
В соответствии со ст. 1282 Гражданского кодекса Украины наследники обязаны удовлетворить требования кредитора полностью в пределах стоимости имущества, полученного в наследство. При этом, требования кредитора должны быть удовлетворены одноразовым платежом, если с кредитором не достигнуто другой договоренности.
Если наследник отказывается произвести одноразовый платеж, то кредитор имеет право в судебном порядке обратить взыскание на имущество, полученное в наследство.
Необходимо отметить, что наследник обязан погасить долг только в случае принятия наследства. Если же наследник отказался вступать в наследство, обязательства по погашению долгов умершего у него не возникает. Принятия наследства с какими-либо условиями, оговорками либо частично, запрещается.
Принятие наследства, как правило, производится путем подачи наследником нотариусу заявления о принятии наследства в течении 6 месяцев со дня смерти наследодателя. По истечении 6 месяцев наследник обязан обратиться к нотариусу за свидетельством о праве на наследство на недвижимое имущество. Действующим законодательством не установлены сроки оформления данного свидетельства. В связи с этим, в практике возникают случаи, когда наследники, подав заявление нотариусу о вступлении в наследство, в последующем не оформляют вышеуказанное свидетельство.
Следует учитывать, что отсутствие свидетельства о праве на наследство не освобождает наследника от погашения долгов умершего. Так, право собственности на наследство возникает у наследника с момента открытия наследства, независимо от времени принятия наследства. Наследство открывается со дня смерти наследодателя. Из этого следует, что независимо от того, когда наследник подал заявление нотариусу о принятии наследства и оформил свидетельство о праве на наследство, все права и обязанности, связанные с имуществом, полученным в наследство, возникают с момента открытия наследства, т.е. с даты смерти наследодателя. В связи с этим, наследники должны учитывать, что подав заявление нотариусу о принятии наследства, тем самым они принимают обязанности по погашению долгов умершего. При этом, не имеет значение, оформлено или нет наследником свидетельство о праве на наследство. Банк –кредитор имеет право обратиться к такому наследнику, с требованием о погашении долга. Более того, в соответствии со ст. 1281 Гражданского кодекса Украины наследник, которому известно о долгах умершего, обязан сообщать кредитору об открытии наследства. В свою очередь, кредитор обязан предъявить свои требования к наследнику в течение 6 месяцев, когда ему стало известно об открытии наследства. При этом, требования предъявляются не зависимо от наступления срока выполнения обязательства. Если кредитору не было известно об открытии наследства, за ним сохраняется право предъявить требования к наследнику в течении одного года от наступления срока требования. По истечении вышеуказанных сроков, кредитор лишается права на взыскание долга с наследника.
Общеизвестным является тот факт, что в договорах ипотеки с банками предусмотрено право банков обратить взыскание на предмет ипотеки (недвижимость) в случае непогашении заемщиком кредита и процентов за его пользование.
При этом, у банка есть право выбора способа удовлетворения своих требований по кредитному договору за счет предмета ипотеки, а именно:
- признать право собственности на недвижимость, являющейся предметом ипотеки;
- продать третьим лицам от своего имени недвижимость, являющейся предметом ипотеки;
- удовлетворить свои денежные требования по кредиту за счет продажи недвижимости на публичных торгах.
Каждый из вышеуказанных вариантов удовлетворения банком своих требований по кредиту предполагает утрату право собственности заемщика на недвижимость, являющейся предметом ипотеки. Однако, согласно ст. 33 Закона Украины «Об ипотеке» способы их реализации разные.
Так, признание права собственности на недвижимость и продажа недвижимости не требуют обращения банка в суд, а реализуются через нотариуса путем исполнительной надписи и договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Так, нотариус имеет право, при наличии соответствующего указания такого права у банка в ипотечном договоре, перерегистрировать право собственности на недвижимость на банк. Безусловно, для этого банк должен предъявить нотариусу документы о наличии задолженности заемщика по кредитному договору, письменное требование к заемщику об устранении нарушения (погашении задолженности).
Что касается договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, то он может заключаться как в виде отельного договора, так и в виде оговорки в самом ипотечном договоре. Как показывает практика, широко распространена ипотечная оговорка в самом ипотечном договоре о возможности перехода к банку права собственности на ипотечное имущество либо ее продажи банком от своего имени третьему лицу, при не погашении заемщиком кредита.
Важно отметить, что если в ипотечной оговорке предусмотрена возможность перехода к банку права собственности на недвижимость, но при этом указано, что это право у Банка возникает на основании отдельного договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, то для перерегистрации права собственности только ипотечной оговорки не достаточно: нотариус не имеет права перерегистрировать право собственности на недвижимость на банк без заключения такого договора.
Относительно удовлетворения банком своих требований по кредиту за счет продажи недвижимости на публичных торгах, то этот способ относится к судебным и реализуется только на основании решения суда. В судебном решении обязательно должно быть указано: способ продажи недвижимость – публичные торги, и начальная цена, по которой выставляется недвижимость на торги.
Исходя из вышеизложенного, обращение банка в суд с иском об удовлетворении своих требований по кредитному договору путем признания права собственности на недвижимость, являющейся предметом ипотеки либо путем продажи недвижимости третьим лицам, является не правомерным. Эти способы удовлетворения своих требований банк может реализовать только с помощью нотариальных действий.
В практике возникают ситуации, при которых Банк –кредитор может принять решение об аннулировании (прощении) кредита физическому лицу-заемщику. Как правило, это касается части кредита (задолженности), процентов за его пользование. При этом, заемщику необходимо помнить, что такие действия Банка влекут за собой налоговые последствия в виде начисления налоговых обязательств по налогу на доходы физических лиц.
Так, Налоговым кодексом Украины предусмотрено, что в налогооблагаемый доход плательщика налога включается доход, полученный плательщиком налога в виде суммы долга, аннулированного (прощенного) кредитором по решению такого кредитора, не связанного с процедурой банкротства, до истечения срока исковой давности. Такой прощенный кредитором долг рассматривается как дополнительное благо для физического лица-должника, которое подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке 18%. При этом сумма аннулированного долга должна превышать 25% минимальной заработной платы, установленной на 01 января текущего года.
Важно отметить, что как дополнительное благо рассматривается только основная сумма кредита и начисленные за его пользование проценты, Сумма начисленных штрафных санкций и пени не расцениваются как дополнительное благо и не включаются в сумму налогооблагаемого дохода физического лица.
Налоговым кодексом Украины регламентирована процедура уведомления кредитором (банком) должника (заемщика) о прощении долга путем направления ему рекомендованного письма с уведомлением о вручении или вручение письма лично под подпись, либо путем заключения соответствующего договора с должником о прощении долга. Кроме того, Банк включает сумму прощенного долга в налоговый расчет как суму дохода, начисленного в пользу должника (заемщика) по итогам отчетного года.
После получения уведомления Банка о прощении долга, Заемщик обязан самостоятельно задекларировать сумму прощенного долга в качестве дохода в декларации за год и уплатить начисленный на эту сумму дохода налог на доходы физических лиц по ставке 18%.
Соблюдением Банком процедуры уведомления должника о прощении долга является важным условием, поскольку в противном случае, Банк обязан как налоговый агент самостоятельно удержать налог на доходы с физических лиц и перечислить его в бюджет.
Следует отметить, что по аннулированному ипотечному кредиту (кредит на приобретение жилья) установлены специальные сроки уплаты налога на доходы физических лиц, а именно в течении 3 лет с момента декларирования дохода. Для получения такой рассрочки, физическое лицо должен обратится в органы налоговой службы с заявлением в произвольной форме с кратким пояснением обстоятельств, требующих такой рассрочки и сумм рассроченого налога. При этом, сумма налога погашается равными частями ежеквартально до 2о-го числа: до 20 апреля, до 20 июля, до 20 октября, до 20 декабря.
Переход права собственности на жилье предполагает, как правило, снятие с регистрации места проживания всех лиц, включая предыдущего собственника и всех членов его семьи.
Смена собственника может иметь место при продаже жилья, переходе права собственности от одного члена семьи к другому (дарение, наследование).
Следует помнить, что право пользования жильем у членов семьи собственника квартиры (дома) возникает и существует лишь при наличии права собственности на жилье у лица, членом семьи которого они являются. С прекращением права собственности у этого лица, прекращается и право пользования жилым помещением у членов его семьи.
К членам семьи собственника квартиры (дома) относятся супруг, их дети и родители, а также другие лица, если они постоянно проживают вместе с собственником и ведут с ним общее хозяйство.
Переход права собственности на жилье от одного члена семьи к другому может повлечь за собой лишение права пользования жильем у других членов семьи нового собственника и, как следствие, снятие их с регистрации места проживания, при условии, что они не являются членами семьи нового собственника. Это может иметь место в случае развода супругов, прекращения ведения общего хозяйства, утрата родственных связей.
На практике бывают ситуации, при которых на момент продажи квартиры ее собственник либо другие лица, зарегистрированные в квартире (доме), не были сняты с регистрации по разным причинам.
В соответствии с Законом Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине» снятие с регистрации производится на основании заявления лица, решения суда о лишении права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением, признания лица без вести пропавшим или умершим; свидетельства о смерти.
Исходя из этого, новый собственник квартиры (дома) имеет право снять с регистрации предыдущего собственника и всех других лиц только при наличии их соответствующего заявления. При отсутствии такого заявления, снятие с регистрации места проживания возможно только на основании соответствующего решения суда: о лишения права пользования квартирой (домом) этих лиц, о выселении.
Важно отметить, что суд не снимает с регистрации места проживания, а лишает права пользования жильем определенных лиц или их выселяет. Указанное решение суда является основанием для нового собственника снять всех указанных в решении суда лиц с регистрации места проживания в исполнительных органах местных органов власти.
Общеизвестным является тот факт, что все договора, связанные с недвижимостью (купля-продажа, дарение, мена, ипотека), подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Вместе с тем, до 2004 года широко распространенной практикой было заключение договоров купли-продажи недвижимости на бирже, без их нотариального удостоверения. Правовым основанием для этого являлась ст. 15 Закона Украины «О товарной бирже», согласно которой сделки, зарегистрированные на бирже, не подлежат нотариальному удостоверению.
Со вступлением в силу Гражданского кодекса Украины в новой редакции с 01 января 2014 года, при последующей продаже недвижимости, у ее собственника, который приобрел ее на основании биржевого договора, возникла необходимость в судебном порядке признавать договор действительным.
Так, согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Согласно ст. 220 Гражданского кодекса Украины, если стороны договорились обо всех существенных условиях договора и полностью либо частично его выполнили, но вторая сторона договора уклоняется от его нотариального удостоверения договора, такой договор может быть признан действительным в суде и его последующее нотариальное удостоверение не требуется.
Следует отметить, что на практике, нотариусы осуществляют нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости, право собственности на которое продавцу принадлежит на основании биржевого договора, без признания его действительным в судебном порядке. Однако, если продавцом и/или покупателем в биржевом договоре выступали несовершеннолетние лица (в лице своих родителей), то существует риск отказа нотариуса в принятии такого биржевого договора в качестве правоустанавливаюшего документа, без признания его в суде действительным.
Обоснованием такой позиции является ст. 15 Закона Украины «О товарной бирже», в которой установлены требования к биржевой операции, а именно то, что биржевые операции должны быть проведены только членами биржи. Стоит принимать во внимание, что членами биржи могут только совершеннолетние лица, следовательно, подписание родителем от имени несовершеннолетнего лица биржевого договора является не законным. Для того, чтобы привести в соответствие с требованиями законодательства подобные биржевые договора, нотариусы и требуют судебное решение о признании их действительными.
Еще один случай, когда существует риск необходимости признавать биржевые договора действительными в суде, это подписание договоров не покупателями и продавцами собственноручно, а их представителями по доверенности. Такими представителями могут быть брокеры, получившие соответствующие доверенности от покупателей и/или продавцов. Суд устанавливает наличие полномочий у таких брокеров, и выясняет, действительно ли покупатели и/или продавцы выдавали доверенности брокерам на заключение биржевых договоров в их интересах.
Согласно ст. 60 Семейного кодекса Украины имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью.
Согласно ст. 69, 70 Семейного кодекса Украины супруги имеют право на раздел общего имущества, при котором их доли являются равными. Исходя из этого, при разводе, в случае раздела недвижимости, каждый из супругов имеет право претендовать на ее половину независимо от того, на кого из них было оформлено недвижимое имущество.
Необходимо учитывать, что в судебном порядке может быть признано наличие брачных отношений, без их официальной регистрации, в результате совместного проживания и ведения общего хозяйства. В результате признания судом наличия фактического проживания одной семьей без регистрации брака, каждый из супругов может претендовать на половину имущества, которое было приобретено в этот период. Для этого, существенным является приобретение имущества вследствие совместного труда за общие деньги.
Следует учесть, что важной также является цель приобретения имущества, которое должно использоваться в интересах семьи. Так, согласно ст. 65 Семейного кодекса Украины, договор, заключенный одним из супругов, создает обязанности для другого супруга в случае, если он заключен в интересах семьи, а полученное по этому договору имущество фактически использовано для удовлетворение потребностей семьи.
В частности, проживание в квартире (доме) одной семьей будет расцениваться как использование недвижимости в интересах семьи. Приобретение недвижимости для ведения предпринимательской деятельности одним из супругов также может расцениваться как использование недвижимости в интересах семьи, поскольку полученный доход от такой предпринимательской деятельности расходуется на семью.
Существует возможность признания имущества личной собственностью лишь одного из супругов и не подлежащим разделу. Такая ситуация возможна, если имущество приобретено за личные средства одного из супругов и использовалось не в интересах семьи, а в собственных интересах одного из супругов, не связанных с интересами второго супруга.
В судебном порядке возможно присуждение одному супругов денежной компенсации вместо принадлежащей ему доли в общем имуществе супругов: в случае, если имущество неделимо; если общее владение имуществом является невозможным; а также если лишение права на имущество не причинит вред супругу и (или) членам его семьи.
Следует заметить, что при приобретении имущества за заемные (кредитные) средства, важным является наличие согласия второго супруга на получение займа (кредита), а также подтверждение факта, что это имущество было приобретено именно за эти заемные средства. Наличие этих обстоятельств дает право каждому из супругов претендовать на его половину.
Следует учесть, что погашение кредита одним из супругов после расторжения брака (либо прекращения фактических брачных отношений) не лишает права второго супруга на половину имущества, приобретенного за заемные средства. В данном случае, ключевым моментом является приобретение имущества в период брака и его использование в интересах семьи.
Согласно ст. 179 Налогового Кодекса Украины физические лица обязаны подавать годовую декларацию об имущественном положении и доходах, в которой отражают сумму доходов, полученных в течении предыдущего года. За 2017 год налоговая декларация подается до 01 мая 2018 года. При этом, уплатить налог на доходы с физических лиц и военный сбор по результатам поданной декларации необходимо в срок до 01 августа 2018 года.
Физические лица-резиденты, выезжающие за границу на постоянное место жительства, подают налоговую декларацию не позднее 60 календарных дней до даты отъезда.
Необходимо учитывать, что Налоговым кодексом установлены случаи, освобождающие физическое лицо от обязанности подавать налоговую декларацию, а именно:
- если доход был получен исключительно от налоговых агентов (юридические лица, физические лица-предприниматели, самозанятые лица);
- если доход был получен от операций продажи (обмена) имущества, дарения, при нотариальном удостоверении договоров, по которым был уплачен налог на доходы физических лиц, а также получения имущества в порядке наследования.
Освобождение от декларирования имущества, полученного в порядке наследования, обусловлено тем, что наследство от лиц первой и второй степени родства облагается нулевой ставкой, а уплата налога на доходы физических лиц при вступлении наследства от других лиц производится в момент оформления наследства у нотариуса. Таким образом, доходы, полученные от продажи недвижимости по соответствующим нотариально удостоверенным договорам и наследству, не влекут за собой обязанности их обязательного декларирования, при условии оплаты налога на доходы физических лиц в момент совершения этих операций. Данное условие является ключевым при освобождении физических лиц от обязанности декларирования доходов, полученных от операций с недвижимостью.
Отметим, что возникновение права собственности на недвижимость возможно на основании соответствующего судебного решения. Например, признание права собственности на недвижимость в порядке наследования по закону или по завещанию, признание соответствующего договора купли-продажи (дарения) действительным. В этих случаях физическое лицо, за которым суд признал право собственности на недвижимость, обязано подать налоговую декларацию и самостоятельно заплатить налог на доходы физических лиц и военный сбор.
Следует учитывать, что освобождение от обязательного декларирования не распространяется также на доходы, полученные от продажи объектов новостроя. Такие операции, как правило, оформляются через строительные компании путем заключения соответствующих договоров в простой письменной форме без их нотариального удостоверения. Соответственно, продавец такого объекта обязан самостоятельно задекларировать полученный доход и уплатить налог на доходы физических лиц в размере 18% от суммы продажи, указанной в договоре и военный сбор.
Налоговая декларация подается по месту проживания (регистрации, согласно паспортных данных) физического лица либо лично, либо через уполномоченного представителя. Налоговая декларация может быть отправлена почтой с уведомлением о вручении и описью не позднее, чем за 5 дней до окончания предельного срока подачи налоговой декларации, либо в электронной форме с использованием электронной цифровой подписи.
Порядок проведения финансового мониторинга регламентируется Законом Украины «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем или финансирования терроризма».
В сфере операций с недвижимостью финансовый мониторинг предполагает изучение финансового состояния лица, совершающего операцию с недвижимостью, а именно проверку источника происхождения средств, за которые она приобретается.
Лицами, ответственными за проведение финансового мониторинга в сфере недвижимости, являются нотариусы, удостоверяющие договора купли-продажи недвижимости, банки, которые обеспечивают расчеты по ним.
Следует учесть, что расчеты на сумму более 50 тыс. грн. могут проводиться исключительно в безналичной форме. Следовательно, купля-продажа недвижимости предполагает проведении расчетов по договору купли-продажи недвижимости исключительно через банк.
Общеизвестно, что банковская операция предполагает проведение процедуры идентификации клиента, в ходе которой банк проверяет паспорт и идентификационный код лиц, участвующих в операции.
Следует отметить, что при приобретении недвижимости покупатель должен предоставить банку информацию о реальной возможности осуществить платеж по договору купли-продажи, а именно предоставить документальное подтверждение легальности происхождения средств, за которые приобретается недвижимость. Это могут быть любые официальные документы: декларация об имущественном положении и доходах, которая была предоставлена в органы налоговой службы, договор купли-продажи имущества, договор страхования, по которому получена страховая сумма, выигрыш в лотерею, справка о зарплате и др. В случае не предоставления документального подтверждения своей финансовой платежеспособности, банк может отказать в проведении расчетов.
В сферу особого внимания финансового мониторинга попадают лица, ведущие публичную политическую деятельность, государственные служащие, а также связанные с ними лица (родственники). Банк обязан выявить конечного бенефициара в операции с недвижимостью, т.е. лицо, которое фактически заинтересовано и получает выгоду от нее.
Если стоимость недвижимости в договоре купли-продажи определена свыше 150 000 грн, банк обязан уведомить об этой операции Государственную службу финансового мониторинга, задачей которой является выявление незаконных финансовых операций, в том числе таких, которые могут иметь признаки легализации средств, добытых не законным путем.
За проведение расчетов по договору без документов, подтверждающих финансовое состояние покупателя, а именно источника происхождения его средств, к банку может быть применен штраф до 1% от уставного капитала.
Правила налогообложения недвижимости физических лиц в Украине регламентируются Налоговым кодексом Украины. Данный нормативный акт предусматривает налогообложение для физических лиц в двух случаях:
При владении недвижимостью плательщиком налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, является ее собственник.
Плательщиком налога на доходы физических лиц, в зависимости от вида операции, является, при заключении договоров:
- купли-продажи - продавец недвижимости,
- дарения - лицо, получающее в дар недвижимость (одаряемый),
- при получении в наследство - наследник.
1. Порядок уплаты налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка.
Плательщиком налога на недвижимое имущество отличное от земельного участка является физическое лицо- собственник объектов жилой и нежилой недвижимости.
Уплата налога осуществляется собственниками недвижимости в текущем году за предыдущий год самостоятельно в течении 60 календарных дней с момента получения налогового уведомления-решения, в которым указан расчет налога, подлежащего уплате в бюджет.
Налоговое уведомления- решение должно быть направлено физическому лицу органами налоговой службы до 01 июля текущего года за предыдущий год. Таким образом, уплата налога за владение недвижимостью в 2017 году производиться физическим лицом в 2018 году.
В случае, если физическое лицо по каким-либо причинам не получило указанное налоговое уведомление- решение, органы налоговой службы рекомендуют самостоятельно обратиться к ним по месту регистрации физического лица – собственника недвижимости за получение налогового уведомления-решения.
В 2017 году ставка налога на нежилую недвижимость в г. Одессе составила 2% от минимальной заработной платы, за 1 кв. м или 27,56 грн. за 1 кв.м.; на жилую недвижимость 0,1% от минимальной заработной платы за 1 кв.м или 1,38 грн. за 1 кв.м.
Освобождаются от уплаты налога физические лица, владеющие квартирой общей площадью не более 60 кв.м., жилым домом общей площадью не более 120 кв.м., разными видами недвижимости (и квартирой, и жилым домом) общей площадью не более 180 кв.м.
Следует отметить, что указанная необлагаемая льготная площадь недвижимости не применяется при сдаче недвижимости в аренду, лизинг, залог либо использования ее в предпринимательской деятельности.
Дополнительно оплачивается налог за квартиру, общей площадью более 300 кв.м, жилой дом, общей площадью более 500 кв.м. в размере 25 000 грн за каждый такой объект недвижимости.
2. Порядок уплаты налога на доходы физических лиц.
Уплата налога на доходы физических лиц производится до удостоверения соответствующего договора (купли-продажи, дарения) либо оформления свидетельства о вступлении в наследство у нотариуса.
Размер налога составляет 5% (для резидента) и 18% (для нерезидента) от стоимости недвижимости, указанной в договоре, но не менее ее оценочной стоимости, проведенной специализированным оценщиком недвижимости. Указанные ставки налога применяются также и при продаже объектов незавершенного строительства – новострой.
Налог в размере 18% уплачивает наследник, получающий наследство от нерезидента, а также наследник- нерезидент.
Налоговым кодексом Украины предусмотрены условия, наличие которых освобождает продавца, одаряемого, наследника от уплаты налога на доходы физических лиц, а именно:
- если продавец продает объект недвижимости один раз в год и владеет этим объектом более 3 лет. Ограничение по трех летнему сроку не распространяется при продаже недвижимости, полученной в наследство: если продавец продает недвижимость, полученную в наследство менее чем 3 года назад, он освобождается от уплаты налога при условии, что такая продажа у него первая в этом году.
Данная льгота распространяется исключительно на продажу таких объектов недвижимости, как жилой дом, квартира и их части, комната, садовый (дачный) дом, земельный участок площадью в пределах норм бесплатной приватизации: для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2,0 га; для садоводчества - не более 0,12 га; для строительства и обслуживания жилого дома в селах - не более 0,25 га, в поселках - не более 0,15 га, в городах - не более 0,10 га; для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 га; для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га;
- если наследником недвижимости, а также одаряемым является лицо первой и второй степени родства с умершим либо дарителем: супруг, дети, родители, братья, сестры, бабушка, дедушка, внуки, а также инвалиды 1 группы, дети инвалиды и дети сироты.
Следует отметить, что ст. 175 Налогового кодекса Украины предусмотрено право физического лица, уплачивающего проценты по ипотечному жилищному кредиту, на налоговую скидку. Налоговая скидка – это сумма, на которую физическое лицо имеет право уменьшить размер налога на доходы физического лица, который он обязан уплатить по результатам отчетного года. В налоговую скидку можно отнести уплаченные в течении отчетного года проценты по ипотечному жилищному кредиту умноженные на коэффициент ( 100кв.м./ фактическая площадь жилья).
Истечение срока поручительства как основание для утраты права банка на взыскание с поручителя задолженности по кредитному договору.
В период активного кредитования банками физических лиц в целях приобретения жилья и других видов потребительских товаров, одновременно с кредитным договором, как правило, банки подписывали договора поручительства с лицами, которых заемщики могли выбрать в качестве поручителей по своим кредитным обязательствам. Обычно в качестве поручителей выступали родственники, друзья.
В настоящее время, в связи с не выполнением заемщиками своих обязательств по возврату кредитов, банки ведут активную деятельность по взысканию кредитной задолженности с поручителей. В связи с этим, для поручителей актуальным является вопрос о правомерности таких требований банков, особенно в случае, если эти требования предъявляются по прошествии значительного периода времени с момента возникновения задолженности по кредиту.
Согласно договора поручительства, поручитель по кредитному договору, наряду с заемщиком, принимает на себя обязательство возвратить кредит с процентами. Поручительство является дополнительной гарантией для банков по возврату кредита и процентов за его пользование за счет поручителя. Если поручитель погашает за заемщика кредитную задолженность, у него возникает в дальнейшем требования с заемщика возмещения оплаченного банку долга.
Если заемщик не погашает кредит, банк имеет право обратиться с требованием к поручителю о погашении задолженности за заемщика только в течении 6 месяцев с момента возникновения задолженности по кредитному договору.
На первый взгляд, можно сказать, что по истечении 6 месяцев банк теряет право требовать с поручителя погашения задолженности, а поручительство считается прекращенным. Данное утверждение является справедливым с некоторыми оговорками. Так, необходимо помнить, что по условиям кредитного договора, погашение основной суммы кредита может быть либо частями, в пределах срока действия кредитного договора, либо в конце срока действия кредитного договора. Проценты за пользование кредитом, как правило, также оплачиваются ежемесячно и срок для каждого такого очередного платежа заканчивается в последний день каждого месяца. Соответственно, у каждого из указанных платежей (части кредита, процентов) есть свой, отдельный срок платежа, с которого начинается истечение 6-ти месячного срока, в течении которого банк имеет право требовать погашения долга с поручителя.
Исходя из этого, возможна ситуация, когда поручительство может быть прекращено лишь частично, в отношении тех ежемесячных платежей, по которым 6-ти месячный срок истек. При этом, указанный срок по другим ежемесячным платежам еще не истек и банк сохраняет свое право на взыскание этой части долга с поручителя.
Важно знать, что одновременно с договором поручительства, поручитель мог передать банку в ипотеку свою недвижимость по договору ипотеки. В данной ситуации, прекращение договора поручительства в связи с истечением 6-ти месячного срока, не прекращает действие договора ипотеки. Соответственно, банк имеет право удовлетворить свои требования по погашению задолженности за счет предмета ипотеки, обратив на него взыскание через суд, путем исполнительной надписи нотариуса либо другим способом, который указан в самом договоре ипотеки.
В соответствии со статьей 266 Налогового кодекса Украины граждане обязаны платить налог на имущество. Налог на имущество включает в себя несколько видов налога, в том числе и налог на недвижимость отличную от земельного участка.
Так, налог на недвижимость уплачивается с общей площади недвижимости:
- квартир свыше 60 кв.м.
- жилых домов свыше 120 кв.м. При этом, если в общую площадь дома входят постройки как баня, сарай, погреб и т.п., то налог будет начислен на всю площадь, включая и такие хозяйственные постройки.
Если у физического лица в собственности находиться одновременно 2 разных типа объекта: и квартира и жилой дом, то льготная площадь, с которой не взимается налог, составляет 180 кв.м.
Если в собственности находится несколько объектов одного типа недвижимости, то налог рассчитывается следующим образом: суммируется общая площадь таких объектов, включая их части, отнимается льготная площадь, предоставленная местными органами самоуправления.
Например, если у физического лица в собственности находится квартира площадью 80 кв.м., а льгота составляет 60 кв.м., то соответственно, налогом будет облагаться только 20 кв.м.
Если недвижимостью владеют несколько лиц (сособственники), то каждый платит налог за свою долю, если эта доля превышает необлагаемую льготу.
Налоговым кодексом Украины четко установлена дата возникновения налогового обязательства и сроки уплаты налога.
Так, оплатить налог необходимо в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения, которое должно быть вручено до 1 июля текущего года. Таким образом, налог должен быть уплачен до 29 августа текущего года.
Контролирующий орган направляет налоговое уведомление об уплате налога по месту регистрации плательщика, даже в случае, если в собственности несколько объектов недвижимости, которые находятся в разных регионах Украины.
Законодательством Украины не предусмотрен алгоритм действий налогоплательщика в случае неполучения налогового уведомления.
Предполагается, что такие налоговые уведомления будут направлены тем собственникам, чья недвижимость зарегистрирована в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество. В данном реестре содержится информация о тех объектах, сделки по которым были совершены с января 2013 года. Информация о сделках по отчуждению недвижимости, которые осуществлялись до 2013г. находится в Бюро технической инвентаризации. Большая вероятность того, что такие собственники налоговые уведомления не получат.
На практике таким владельцам «лишних метров» рекомендуют самим заявить об этом в налоговую службу, предоставив правоустанавливающие документы, во избежание штрафов за несвоевременную уплату налога.
До 1 июля 2017 года налогоплательщик получит налоговое уведомление за 2016 год по ставкам и льготам, действовавшим в Одессе по состоянию на 2016 год:
- жилая недвижимость – 0,1% от минимальной заработной платы за 1кв.м. Минимальная заработная плата по состоянию на 2016г. составляла 1378 грн., соответственно, за каждый излишний квадратный метр общей площади квартиры необходимо будет заплатить 1.38 грн.
- нежилая недвижимость - 2% от минимальной заработной платы за 1 кв.м.., что составляет 27.56 грн. за каждый излишний квадратный метр .
Кроме того, отдельно установлена ставка налога для жилой недвижимости, общая площадь которой превышает: для квартир - 300 кв. м., для домов - 500 кв. м. в размере 25000 грн за каждый объект. Уплачивается так же после получения налогового уведомления в течении 60 дней.
В 2018 году налог будет уплачиваться по ставкам 2017г., которые будут установлены Одесским горсоветом в 2017г.
Если объект был продан, то налог рассчитывается за период с 1 января отчетного года до той даты, когда право собственности на объект перешло к другому владельцу недвижимости. Обязанность уплатить налог у нового владельца возникнет с момента возникновения права собственности на имущество по реквизитам, указанным в налоговом уведомлении.
Налог оплачивается в отделение фискальной службы по месту расположения объекта недвижимости при предъявлении налогового уведомления, паспорта и кода.
В случае неуплаты налога в течении 30 дней начисляется пеня до 20% от суммы налога.
От налогообложения освобождаются следующие объекты жилой и нежилой недвижимости:
- находящиеся в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятий, религиозным сообществам, образовательным учреждениям;
- не облагается налогом и жилье, расположенное в зоне отчуждения и обязательного отселения.
- не являются объектами налогообложения жилая недвижимость детских домов семейного типа;
- общежития;
-жилая недвижимость, непригодная для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием, признанная такой по решению Одесского горсовета;
- жилая недвижимость, которая принадлежит детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями (отцами), но не более одного такого объекта на ребенка.
— недвижимость, отведенная под неприбыльные центры олимпийской подготовки и спортивные школы.
В соответствии с действующим законодательством Украины, при продаже (дарении, мене, вступлении в наследство) недвижимости обязательным является проведение ее оценки профессиональными оценщиками, которые имеют соответствующую лицензию Фонда государственного имущества.
Данная оценка необходима для исчисления налога на доходы физических лиц, который уплачивается продавцом недвижимости в размере 5% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи (мене, дарения), но не ниже ее оценочной стоимости.
На практике, в интересах сторон по договору оценочная стоимость недвижимости может быть оценщиком занижена. Однако, необходимо помнить, что несмотря на то, что оценка недвижимости проводится профессиональным оценщиком, негативные последствия такой недостоверной оценки возникают, в первую очередь, сторон по договору (продавца и покупателя). При этом, возможны два варианта развития событий
Первый вариант. Договор купли-продажи (дарения, мены) может быть признан в судебном порядке недействительным по инициативе налоговых органов. Последствиями признания недействительности договора является возврат сторонам всего, что было ими получено по договору: продавцу возвращается право собственности на недвижимость, а покупателю: денежные средства, которые он заплатил продавцу. При этом, существует риск того, что продавец вернет только ту сумму денежных средств, которая была указана в договоре.
Второй вариант. В соответствии со ст. 212 Уголовного кодекса Украины установлена уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов. В нашем случае, уклонением от уплаты налогов является неуплата продавцом недвижимости в полном размере налога на доходы физических лиц вследствие занижения рыночной стоимости недвижимости. Помимо возможности привлечения продавца к уголовной ответственности, он обязан доплатить налог на доходы физических лиц в полном размере, т.е. от реальной стоимости недвижимости.
Принимая во внимание вышеизложенное, при продаже недвижимости, стороны договора должны быть в первую очередь заинтересованы в проведении достоверной оценки недвижимости, во избежание негативных последствий.
Фонд государственного имущества Украины подготовил и опубликовал список субъектов оценочной деятельности, к оценкам жилой недвижимости которых в Фонде существуют обоснованные сомнения в достоверности. Намеренное занижение стоимости имущества ведет к риску не получить реальную сумму средств от различных мошеннических действий. В результате необъективности оценки покупатель недвижимости не сможет доказать реальную стоимость объекта в суде и защитить свои права. Если оценочная (рыночная) и реальная стоимость сделки не соответствуют, есть шанс потерять свои деньги любому участнику процесса.
Важно знать всем, кто обращается к специалистам по оценке движимого и недвижимого имущества, что на участников процесса распространяется действие статьи 212 Криминального кодекса Украины, в которой говорится о наказании за уклонение от уплаты налогов, сборов и других обязательных платежей.
Вы можете познакомиться с базой субъектов оценочной деятельности, работа которых на данном этапе вызывает много вопросов и подозрений, в первом и втором перечнях, опубликованных Фондом.
Подробнее читайте на официальном сайте
Вы можете познакомиться с базой субъектов оценочной деятельности, которые вызывают определенные сомнения в осуществлении оценки. Подробнее читайте на официальном сайте http://new.spfu.gov.ua/ua/content/spf-estimate-basereport.html
СНИЖЕНИЕ ГРАНИЧНОЙ СУММЫ НАЛИЧНЫХ РАСЧЕТОВ С УЧАСТИЕМ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
С 04 января 2017 года Постановлением Национального банка Украины предусмотрена предельная сумма расчетов наличными между физическим лицом и предприятием (предпринимателем) в течение одного дня в размере 50 тыс. грн, а также физических лиц между собой по договорам купли-продажи, которые подлежат нотариальному удостоверению, в размере 50 тыс. грн.
Физические лица имеют право осуществлять расчеты на сумму, которая превышает 50 тыс. грн., путем:
- перечисления средств с текущего счета на текущий счет предприятия,
- перечисления с карточки физического лица на текущий счет предприятия
- внесения средств в кассу банка и перечисления их на текущий счет предприятия.
Министерство юстиции запустило Единый электронный реестр должников. Данные размещены на официальном веб-сайте министерства.
В базу внесены ведомости о должниках физических лицах и предприятиях. Чтобы узнать размер долга, нужно ввести данные в специальную форму - имя, фамилия, отчество, дату рождения и номер идентификационного кода или регистрационный номер учетной карточки плательщика налогов.
Не вносятся в Реестр сведения относительно должников, которыми являются государственные органы, органы местного самоуправления, должники, которые не имеют задолженности по исполнительному документу о взыскании периодических платежей более трех месяцев, и должники по решениям неимущественного характера.
Также в реестр внесены и задолженности по оплате коммунальных услуг. Отныне скрыть задолженности за коммунальные услуги станет невозможным. Это должно помочь решить проблемы, связанные с продажей и переоформлением недвижимости.
В среду, 4 января, вступают в действие новые правила расчета за крупные покупки. Украинцы не смогут совершать наличные расчеты на сумму выше 50 тысяч гривен.
Теперь, чтобы рассчитаться за крупную покупку, украинцам придется использовать безналичный расчет. Об этом сообщили в пресс-службе Нацбанка, передает “Диалог.UA”. В Нацбанке утверждают, что новшество не скажется на повседневных тратах украинцев, так как будет касаться только крупных приобретений, таких как недвижимость, транспортные средства, драгоценности и так далее. Безналичные расчеты можно будет проводить без каких-либо ограничений.
В пресс-службе отметили, что нововведение поможет бороться с теневыми доходами: такая практика действует во многих государствах.
Закрыть
Оставьте свой положительный отзыв о работе менеджера или руководителя филиала компании
В случае возникновения сложностей или недопонимания со стороны сотрудников нашей компании, мы убедительно просим Вас написать письмо в нашу службу качества с описанием возникшей ситуации. Для нас это важно с целью улучшения качества наших услуг.
Если у вас есть интересные предложения для сотрудничества, мы будем рады их рассмотреть.
Для удобства общения мы:
Письма, отправленные c этой страницы, попадают напрямую к руководству компании и рассматриваются в кратчайшие сроки.